مهران عبدی _ وکیل پایه یک دادگستری-یادداشت اختصاصی
به‌گزارش پایگاه خبری تحلیلی دنیای سرمایه‌گذاری آنلاین؛ در اواخر خردادماه و در جلسه‌‌ی شورای عالی سران قوا در قالب بسته‌ی سیاستی مقرر شد: کلیه قراردادهای اجاره مسکونی به صورت خودکار و به مدت یک‌سال با نرخ حداکثر ۲۵ درصد افزایش نسبت به گذشته تمدید شود. هدف از این نوشتار بررسی ماهیت حقوقی این مصوبه و آثار ناشی از آن می‌باشد.
عقد اجاره، در زمره عقود رضایی است و بر مبنای اصل آزادی اراده تنها زمانی‌که هر دو طرف عقد بخواهند و بر تمام مفاد عقد از جمله میزان اجاره‌بها توافق کنند، قابلیت انعقاد و تمدید را داراست. تنها جایی می‌توان اصل آزادی اراده را محدود کرد که این امر در قانون صراحتاً مقرر شده باشد .
البته در قوانین ایران دخالت قانون‌گذار در روابط استیجاری طرفین امری نوظهور نیست و قانون در ۲ حوزه املاک استیجاری مسکونی و همچنین اجاره محل کسب و پیشه مداخله کرده است. قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ و حتی آیین‌نامه تعدیل مصوب سال ۱۳۲۴ بر این گروه از اجاره‌ها حکومت می‌کرد و آن‌را به صورت سازمان حقوقی ویژه‌ای در آورده بود که حکومت اراده در آن ناچیز بود.
اما تجربه نشان داده که دخالت قوه قانون‌گذاری مؤثر نبوده و در زمینه محل سکنی وضعیت به حکومت قانون مدنی و حاکمیت اراده بازگشته و در خصوص محل کسب هم تمایل بر بازگشت به قواعد عمومی است.
صرف‌نظر از جایگاه قانونی کمیته سران قوا از حیث اصول تفکیک قوا که بحث در خصوص آن خارج از حوصله این نوشتار است، وضعیت اقتصادی امروز جامعه بنا به علل مختلف عادی نیست و به دلیل شرایط خاص امروز هدف حاکمیت نمی‌تواند حفظ حاکمیت اراده و تأمین تعادل در عوض باشد.
رابطه موجر و مستأجر از مسائل مهم اجتماعی و اقتصادی است که امروزه هیچ دولتی نمی‌تواند بدان بی اعتنا بماند و ناچار باید در تنظیم روابط مالکان و مستأجران دخالت کند.
می‌توان تحلیل کرد،هدف از وضع این مصوبه حفظ نظم عمومی اقتصادی و حمایت از طبقه مستأجر در برابر مالک است؛ چرا که عرضه کالا در دست مالک است و مستأجران ناچارند برای تأمین محل سکونت خود با هر شرایطی آن‌را در اختیار گیرند.
قانون یا مصوبه موصوف به مثابه قانون به حمایت از این گروه مصرف کننده برخواسته و قالبی آماده ساخته تا در چارچوب آن مستأجران از تجاوز مصون بمانند. از طرفی جلوگیری از بالا رفتن اجاره املاک و تثبیت نسبی آن، ملازمه با تثبیت هزینه زندگی دارد و می‌توان استدلال کرد هدف مرجع تصویب کننده، به نوعی حفظ مصالح عمومی است.
با اجرای این بسته حمایتی پس از پایان مدت اجاره، رابطه حقوقی موجر و مستأجر قطع نمی‌شود و موجر ملزم به تنظیم اجاره‌نامچه جدید است.
اما دولت «در مفهوم عام» باید توجه کند که این راهکار موقتی بوده و نمی‌تواند داروی دائمی و درمان قطعی تلقی شود. چراکه اولاً: بر خلاف قواعد حقوقی و فقهی مسلم از قبیل اصل آزادی قراردادی و قاعده تسلیط است و هر مالکی قصد همه گونه تصرف مشروع در اموال خود را دارد و افراد می توانند آزادانه با یکدیگر قرارداد ببندند.
ثانیاً، به کار بستن این راهکارها نتیجه مورد نظر دولت را به بار نمی‌آورد چراکه باعث کاهش رغبت مالکان برای اجاره املاک مسکونی می‌شود که این امر خود موجب افزایش اجاره بهای املاک محدود باقی مانده شده و این نقض غرض است.
ثالثاً ، موجران متوسل به خدعه و نیرنگ شده و در پی ایجاد شرایط ماده دوم از دستورالعمل از قبیل تنظیم و تهیه اسناد فروش ملک و غیره … می‌روند و این امر صلح اجتماعی را به خطر می‌اندازد.
مضافاً اینکه دخالت حاکمیت در روابط اقتصادی مردم خلاف اصل و قاعده می‌باشد و شایسته است دولت با بهبود شرایط اقتصادی، تعادل را به بازار برگرداند. در واقع بایستی با ارتقای سطح درآمد و معیشت افراد ضرورتی در جهت مداخله دولت ایجاد نشود و دولت خارج از حیطه وظایف ذاتی خویش عمل نکند.
انتهای‌پیام/
